Расчет цены выкупа земельного участка. Кадастровая оценка земель Москвы и Московской области.

До 1 января 2012 года собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приватизацию земельных участков под этими объектами по льготной цене.

Порядок расчета цены выкупа земельного участка по льготной ставке зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка –  это установленная в процессе государственной кадастровой оценки земель рыночная стоимость участка.

На данную стоимость влияют такие показатели, как местоположение земельного участка (кадастровый квартал), вид его разрешенного использования и проч.

Эти и иные особенности порядка кадастровой оценки земельных участков установлены Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 N 39.

Кадастровая стоимость земельного участка отражается в его кадастровом паспорте (пункт 12), который выдается ФГУ «Земельная кадастровая палата» по субъектам РФ.

Таким образом, кадастровая оценка земельных участков производится уполномоченным государственным органом и не подлежит произвольному изменению со стороны землепользователя.

Правила расчета цены выкупа земельного участка следующие:

• Для собственников зданий, строений, сооружений, которые когда-то были приватизированы, цена составляет фиксированный процент в зависимости от региона расположения участка:
  • в городах с численностью населения выше 3 млн.чел., то есть в Москве и Санкт-Петербурге, – в пределах 20 % от кадастровой стоимости земельного участка:
    • в Москве – цена равна 20 %;
    • в Санкт-Петербурге – 19,5 % (по общему правилу с изъятиями для отдельных видов деятельности);
  • в иной местности – в пределах 2,5 %:
    • например, в Московской области – цена равна 2,5 %.
• Цена иных земельных участков определяется исходя из региона их расположения и установленной в данном регионе ставки земельного налога:
  • в Москве и Санкт-Петербурге – в размере от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка:
    • в Москве установлена 30-кратная ставка земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка (по общему правилу). Следовательно, цена участка равна 1,5 % х 30 = 45 % кадастровой стоимости;
    • в Санкт-Петербурге установлена 13-кратная ставка земельного налога (по общему правилу). Сам налог составляет 1,5 % (по общему правилу). Следовательно, цена участка равна 1,5 % х 13 = 19,5 % кадастровой стоимости;
  • в населенных пунктах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. - в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога:
    • например, в таких городах, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград;
  • в населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов – в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога:
    • например, в Московской области – 10-кратная ставка земельного налога. Размер самого налога устанавливается для городских и сельских округов Московской области индивидуально.

При этом первый случай, несмотря на, как правило, более выгодную цену приобретения земельного участка, имеет существенный минус: государство одновременно с продажей земельного участка вправе установить запрет на строительство и реконструкцию зданий на этом участке.

Такой запрет, однако, не распространяется на случаи строительства и реконструкции без изменения вида разрешенного использования участка.

Но запрет может быть полностью снят по заявлению собственника при оплате им 80 % кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, если Вы планируете новое строительство в Москве, выгоднее попытаться обосновать позицию, согласно которой Вы приобрели здание на вторичном рынке, и оно никогда не выбывало из государственной собственности.

Если же Вы не планируете менять вид деятельности, логичнее подтвердить факт приватизации здания и заплатить только 20 % от рыночной стоимости участка, определенной при кадастровой оценке земель.

Начиная с 01 января 2012 года, льготная цена приобретения земельных участков перестанет действовать и желающие приватизировать землю должны будут оплатить полную стоимость, установленную государством в процессе кадастровой оценки земельного участка.